Anulados negócios imobiliários que mascaravam agiotagem praticada por engenheiros, em Porto Alegre (RS)

Em decisão unânime, a 20ª Câmara Cível do TJRS reconheceu que dois engenheiros de Porto Alegre praticavam agiotagem (empréstimo com juros exorbitantes). Ao invés de firmar contrato de empréstimo entre particulares, com juros legais de mercado, os réus simularam contrato de compra e venda de imóveis com casal, autor da ação. Também firmaram confissão de dívida tendo como garantia hipotecária o apartamento residencial dos demandantes.

Conforme o relator das apelações, Desembargador José Aquino Flôres de Camargo, os negócios simulados mascaravam contrato de empréstimo a juros onzenários (excessivos, com grande usura).

O magistrado manteve a sentença no ponto em que havia anulado a confissão de dívida no valor de R$ 72,9 mil com garantia hipotecária. E ampliou a decisão, determinando a anulação de todos os negócios imobiliários com restabelecimento do patrimônio das partes envolvidas.

Negociações imobiliárias

Os autores afirmaram que precisavam de R$ 65 mil em razão de dificuldades financeiras e chegaram aos réus por meio de anúncio em jornal, informando: “Dinheiro na Hora. De 6 a 12 vezes. Qualquer valor, com garantia de imóveis. Juros baixos. Procure-nos 983.5080 e 228.0467”.

Para o empréstimo, os engenheiros réus impuseram: a) Alienação de sala comercial dos demandantes pela quantia de R$ 135 mil, por meio de contrato de promessa de compra e venda com pacto de retrovenda; b) os engenheiros repassaram, então, ao autor o valor de R$ 65 mil e um apartamento com box, em Capão da Canoa, com valor superestimado em R$ 70 mil (a cotação de mercado era R$ 35 mil); c) Os autores também firmaram contrato de locação da referida sala comercial, prevendo pagamento de aluguel de R$ 2.025,00 por mês aos réus.

Em face do inadimplemento dos aluguéis, os réus ingressaram com ação de despejo. Os demandantes não cumpriram o acordo para pagamento parcelado dos débitos. Os réus, na sequência, utilizaram procuração outorgada e firmaram confissão de dívida no valor de R$ 72,9 mil em nome do autor, com garantia hipotecária de seu imóvel residencial.

Ilicitude

O Desembargador José Aquino Flôres de Camargo salientou que não existe divergência quanto à necessidade de desconstituição dos negócios jurídicos, requerida tanto pelos autores quanto pelos réus em sede de reconvenção. Para declarar a nulidade do negócio jurídico, seria necessária a comprovação da existência da ilicitude do seu objeto, como dispõe o inc. II do art. 166 do Código Civil .

Esclareceu que a sala comercial serviria de garantia à operação de empréstimo onzenário, configurando a prática de agiotagem pelos réus. Os valores dos prédios negociados não foram reais, sendo imposto preço menor ao imóvel alienado pelos réus e exigido cotação maior para o apartamento de Capão da Canoa, objeto da dação em pagamento.

Já o aluguel de R$ 2.025,00 que os réus cobravam pela sala comercial correspondia a 1,5% do valor básico da loja. Enquanto a taxa normal de locação varia de 0,5% a 1% do preço do imóvel. “Índices usados por esta Câmara em casos de indenização por retenção indevida de imóvel.”

Anulação e restituição

Nesse contexto, o magistrado anulou todos os negócios jurídicos havidos entre as partes. Assim, os autores do processo deverão retomar a posse do imóvel que possuíam (sala comercial). Ressarcirão os réus dos pagamentos de tributos pelo tempo que ocuparam esse imóvel, como locatários, até a data do despejo. Devolverão R$ 65 mil do empréstimo contraído junto aos engenheiros. Restituirão, ainda, R$ 45 mil correspondentes ao apartamento (R$ 35 mil) e box (R$ 10 mil), em Capão da Canoa, oferecido como dação de pagamento pelos réus e cujos imóveis os autores não mais detêm a titularidade.

Práticas de agiotagem

Na avaliação do Desembargador José Aquino Flôres de Camargo, o usurário (agiota) utiliza terceiros e atos simulados para conferir “origem lícita para os créditos espúrios”. Como exemplo da prática ilícita citou: a hipoteca entre pessoas físicas, pela segurança da expropriação a baixo custo; e a compra e venda com cláusula de retrovenda.

Percebe-se, afirmou, que o objetivo não era a aquisição da coisa, mas a exploração da usura. “Ou seja, adquire-se o bem, deixa-o na posse do vendedor, negociando-se ato contínuo, locação em valores que significam, a toda evidência, o verdadeiro pagamento de juros acima do permitido em lei pelo empréstimo de dinheiro entre particulares.” Os anúncios em jornal de grande circulação no Estado demonstram que os engenheiros réus efetivamente ofereciam empréstimo.

Votaram de acordo com o relator, o Desembargador Rubem Duarte e o Juiz-Convocado ao TJ Niwton Carpes da Silva.

Proc. 70023576127